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4大维度回看上半年楼市轨迹,看完你就知道该怎么买房了

落落观察 华商网 作者:落落 2022-07-08 10:33:33
[摘要]楼市半年大幕已经落下,房企交出的“答卷”却多少令人有些吃惊。受市场大环境的影响,前四个月楼市活力不足,而随着5-6月多个城市利好政策的出台,市场开始逐步回温。而这种先冷后暖的发展轨迹,又将给下半年以及购房者带来怎样的影响和启发?

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  楼市半年大幕已经落下,房企交出的“答卷”却多少令人有些吃惊。受市场大环境的影响,前四个月楼市活力不足,而随着5-6月多个城市利好政策的出台,市场开始逐步回温。而这种先冷后暖的发展轨迹,又将给下半年以及购房者带来怎样的影响和启发?

  1 政策:全国超180城调控近500次

  先说说全国大环境。据中指研究不完全统计,截至目前年内至少有超180城累计出台房地产市场支持政策近500次。其中,仅5-6月份全国多城出台房地产调控政策近300次,由此不难看出上半年各大城市在提振房地产市场、促进行业消费方面所作出的努力。

  再来看西安方面。“5·28”楼市新政可谓给市场带来极大利好,新政从限购限售、公积金首套首付、刚需认定等多个层面对市场进行“松绑”,在一定程度上减轻了购房压力,刚需人群的买房门槛有所降低,让不少观望徘徊的置业者重拾买房信心。

  2 业绩:西安仅3个“万人摇”楼盘

  上半年全国房地产的销售业绩,整体而言可概括为逐步回温。从国家统计局数据来看,1--2月商品房销售面积和金额均出现同比下降,4月行业销售与投资双双进入负增长。到了5月新房销售规模和开发投资规模均出现环比上涨,市场信心开始恢复。再对照同时期各城市密集出台的调控政策可知,市场的回温与松绑密切相关。

  西安方面与全国所呈现的局面基本一致。不同于去年动辄“千人摇”、“万人摇”的火热,今年上半年西安楼市就显得冷静甚至冷清了许多。据有关机构统计,上半年西安仅出现华润置地未来城市、天地源·丹轩坊及中国铁建万科翡翠国际3个万人摇楼盘。但即便如此,主城区的成交热度不减,楼市呈现出明显的分化局面。

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  从供需整体来看,1--6月西安楼市低开高走。但在5月随着市场的政策放松,楼市开始出现回温,供应量明显上升。在户型选择上,上半年改善型产品销售成绩亮眼,甚至出现月销售量超过刚需产品的情况,这说明当前市场已不仅仅是刚需为主,越来越多的置业者对改善型住房青睐有加。

  3 目标:销售目标完成率不及1/3

  上半年房企的实际业绩并不理想。从58安居客房产研究院公布的上半年数据来看:碧桂园、万科、保利发展位列销售金额前三,分别为2469.9亿元、2096.1亿元和2092亿元;销售面积排名前三名的则是碧桂园、保利发展和万科,销售面积分别达3039万㎡、1344.8万㎡和1240.5万㎡。

  值得注意的是,在今年上半年房地产市场不尽如人意的大环境下,迈进2000亿元业绩大关的也仅有碧桂园、万科、保利发展这三家,与往年多个知名企业同台争辉的局面形成鲜明对比。从目标完成率来看,上半年房企销售目标完成率不及1/3。

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  西安方面,据中指研究院数据显示,上半年万科、绿城中国和碧桂园占据销售额和销售业绩榜单前三,强劲的势头不禁让行业对其下半年的发展充满期待。另外,在榜单前十位的房企中,本土企业仅天地源上榜,位列销售金额榜单第八位。

  4 土拍:国企央企成拿地“主力”

  西安的首轮集中供地已经结束,从结果来看,国企、央企成为拿地的主力队员。据乐居财经数据,西安2022年首轮集中供地共成交23宗居住用地1635亩,土地出让收入共245亿元。值得关注的是,和往年竞相拿地的局面不同,今年拿地的企业以国企央企为主,共摘得20宗,占比高达87%,民企仅有3家拿地。

  进一步来看,从首轮的出让土地情况来看,4宗地块因达最高限价而进入摇号,3宗地块出现溢价,其余16宗地块均以底价成交。整体而言,上半年开发商的拿地热情并不高,冷静布局成为开发商的共识。

  提问:下半年买房要注意什么?

  房企在上半年交出的答卷总的来说不及往昔,但近两个月政策松绑对楼市回温促进效果明显。基于此,下半年楼市供需端或将有所增加,市场在平稳的基础上力争新突破。正如中指研究指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时所言:短期来看,在房地产市场恢复稳定运行前,各地因城施策频次或将维持在较快节奏,供需两端政策均仍有空间。

  另一个值得购房者参考和借鉴的情况是,部分三四线城市房价出现下跌,但一二线人口净流入较大的城市房价依旧坚挺。这也提醒购房者在选房时尽量选择有产业支撑、有人口流入的潜力城市,人口、产业的不足导致房价下跌并不会是偶然。

  最后,从西安首轮土拍的情况来看,房企开发脚步愈加谨慎,未来直接反映在供应端就是出货节奏或将放缓,以及出现区域扎推供货的情况。建议购房者在选房时结合区位、配套、价格、品质及实际需求等多维度加以对比,并详细了解资金监管、优惠、补贴等具体情况,以确保自己“钱袋子”的安全。(文|落落)

编辑:李欢

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