记者调查|小区物业“管理费”该占公共收益百分之几？这不应是一本糊涂账

　　住宅小区每年的公共收益是多少？物业公司扣除了多少？

　　有的小区算得明明白白，也有小区是一笔“糊涂账”。

　　华商报记者调查发现，小区公共收益中，被物业公司扣除的管理费（服务费）占比并不统一，有30%的，也有小区全部入账未收取管理费。

　　业主投诉：小区公共收益30%支付物业管理费  物业服务了什么？

　　“公共收益是小区全体业主的收入，物业公司公布了《小区公共收益收支情况公示》之后，业主们发现2021年小区公共收益共计46.7万元，但公共收益支出中的大头竟然是支付物业公司的管理费。”6月初，市民王先生向华商报投诉称，自己所在小区物业动用公共收益为其创收。

　　王先生介绍，6月1日起，西安市住建局对小区物业公司服务公示情况进行专项检查，也就是这次专项整治检查，他们发现小区物业公司对外公布的《小区公共收益收支情况公示》中，2021年该小区公共收益总计46.7万元，最大一笔支出是14万元/年的物业公司管理费，占小区公共收益30%。

　　王先生表示，业主就此笔支出询问物业公司负责人，对方称这是合理收费。小区业主质疑，这笔14万元/年的管理费是物业公司动用公共收益为其创收。因为到目前为止，小区物业公司没有对外公布这14万元/年管理费的花费明细，比如，物业为公共收益做了哪些服务？哪些服务包含在业主支付的物业管理费中？

　　6月8日上午，小区物业公司项目负责人回应称，该小区2007年交房，应住1227人户，实际入住700多户。小区公共收益的30%管理费是总公司定下来的，也是一直按照这个比例来管理使用的。物业公司一直对公共收益单独列支、独立账目，并且对公共收益的收支情况依法依规定期向业主公示。

　　答疑解惑：小区公共收益如何分配？小区的公共收益都包括哪些项目呢？

　　西安市住建局相关工作人员介绍，根据新修订的《陕西省物业管理条例》，小区公共收益是指利用小区的共用场地、共用设施设备等业主共有资源进行经营活动所获得的收益，包括小区公共区域的广告收益、停车位收益、物业管理用房收益、通信运营管理费、快递柜运营费等。

　　物业公司收取服务费有什么依据吗？

　　该工作人员介绍，《陕西省物业管理条例》中规定了物业企业要对服务内容、服务标准、收费项目及明细、收费标准等在小区显著位置公示。

　　同时，还规定建设单位、物业服务人利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，在扣除合理成本之后，属于业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。

　　此外，业主委员会或物业管理委员会可以聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。

　　　西安小区物业服务费收取比例相同吗？

　　公共收益中物业扣除的合理成本占多大比例才合适？华商报记者走访西安多个小区进行调查，发现各个小区收费比例不尽相同，有占公共收益30%的，也有20%、10%的，甚至小区还有不收取的。

　　实际调查中，记者还发现一些特殊情况，有的小区公共收益结余竟然是负值。

　　记者调查：多个物业公司收取“服务费”比例不一

　　枫林绿洲：小区公共收益物业收30%管理费

　　“小区公共收益主要来源是电梯广告、临时摊位以及地面停车服务等。”西安天地源物业公司枫林绿洲项目负责人向记者表示，该小区共有住户5331户，电梯204台，其中小区公共收益绝大部分来自电梯广告。

　　该负责人介绍，该公司与小区业委会前期就小区公共收益分配比例达成协议，电梯广告等收益的30%、地面停车服务费20%由物业公司收取，其余转到物业公司与业委会共管账户归全体业主所有，公共收益对外支出须双方同意才能使用。

　　那么物业公司收取的公共收益30%管理费都做了哪些服务呢？该负责人称，主要用于小区电梯内广告等维护与保养、保洁及其他服务事项。

　　金茂紫庭：小区公共收益物业收30%服务费

　　“我们小区的体量比较小，目前公共收益主要来自地面停车服务费。”金茂紫庭小区业委会负责人介绍，该小区1049户，2011年入住，电梯15台，因为所处地方比较偏，电梯广告收入不多。

　　该负责人介绍，小区业委会是2020年12月成立，2021年7月更换新物业公司后小区才有了公共收益，公共收益主要来源是小区地面的80多个停车位服务费，停车位服务费每小时按照0.4元收费。小区公共收益按照3:7分配，物业公司收取30%，主要用于支付停车服务秩序费用等，其他的70%收益由业委会用于修缮小区公共设施等支出。

　　西岸国际花园（北苑）：小区公共收益物业收20%服务费

　　“业委会与物业公司就小区公共收益商讨后达成的分配方案是2:8，即物业公司收取20%的服务费，其余80%公共收益归全体业主所有。”西岸国际花园（北苑）小区业委会负责人介绍，该小区公共收益主要来源电梯广告及小区内摆放的饮水机设备收费等。

　　他介绍，业委会与物业公司就小区公共收益服务与物业公司签订了合同，明确双方的权利和义务，公共收益的收入、支出也会定期在小区内向业主公示。

　　浐灞半岛A10/15：小区公共收益给物业10%服务费

　　“我们小区的公共收益主要是电梯广告及地面停车服务费。”浐灞半岛A10/15小区业委会负责人介绍。

　　该负责人称，目前该小区所有公共收益全部进入小区业委会账户，经过服务费用测算与协商后，业委会与小区物业公司签订了《协议书》，涉及该小区电梯广告等经营合同收益总额的10%为业委会向物业公司支付的管理服务酬金。

　　物业收取公共收益10%用于哪些服务？浐灞半岛A10/15小区业委会负责人表示，根据双方签订的《协议书》，物业负责小区共有部位、共有设施设备的日常维护、管理，确保设施、设备的有效运营，同时确保电梯内部监控设备正常使用（设备维护保养、维修、大修期除外）；物业安保人员还需负责电梯广告设备的安全等。

　　业委会负责人表示，每年小区公共收益收支情况经第三方审计之后会向业主公示。

　　领秀长安小区：公共收益连续3年余额为负值

　　“我们小区公共收益是个特例，连续几年不仅没有余额，反而业主还倒欠物业公司的。”西安市长安区领秀长安小区业主向记者表示，其所在小区近期公布了公共收益账目，上面账目显示目前小区业主还倒欠物业公司钱。

　　业主提供的小区物业公司《公告》显示，从2017年至2020年，该小区每年公共收益为1万元，但连续3年支出都高于收益，公共收益结余均为负值。

　　物业负责人解释说，该小区公共收益主要是电梯广告，但小区所处位置的原因，电梯广告卖不上钱，再加上是老小区，每年有很多需要修缮的公共设施设备。

　　针对业主们质疑公共收益结余均为负值的问题，物业负责人表示，目前物业动用公共收益对小区公共设施设备修缮的费用都是物业公司与小区物管会协商过的，而且每一笔都会向业主公示。

　　中铁缤纷新城：目前单独入账暂未收取管理费

　　“我们小区公共收益主要用于小区公共设施设备修缮等，目前所收到的公共收益，全部单独入账，暂时没有收管理费。”中铁缤纷新城小区物业负责人向记者介绍，该小区1995户，18栋楼、18个单元，电梯36台。

　　物业负责人介绍，因为该项目所处位置电梯广告收益并不是太高，因此，物业公司将小区所有公共收益单独入账，收支情况对外公示，全部用于小区公共设施设备修缮等，目前尚未收取服务费，等小区业委会成立后再与其协商分配。

　　西安市住建局：不公示公共收益  将对物业公司信用扣分

　　如果小区物业公司不公布公共收益将如何处理呢？

　　6月17日，西安市住建局相关工作人员介绍，根据相关规定，西安市住建局要求各区县、开发区物业行政管理部门要及时督促辖区内物业服务企业落实公开公示制度，对不按规定进行公开公示的，责令整改并视情进行信用扣分。

　　对物业服务企业违反《西安市物业服务收费管理办法》第二十四条、第二十五条、第二十六条和第三十二条规定的，要及时通报市场监管部门依法予以处理，同时记入物业服务企业信用档案。西安市物业管理服务中心、西安市维修资金管理中心要加强业务指导和检查督导，共同推动物业服务公开公示制度落实。

　　专家分析：没有统一分配比例  但是要求公布成本

　　陕西同步律师事务所律师马聪表示，新修订的《陕西省物业管理条例》中，在针对有关小区公共收益分配的这一块，虽然有“建设单位、物业服务人利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的表述，但要求的是扣除合理成本。

　　他认为，物业公司在扣除公共收益的部分，准确的应该是“服务费”，而非“管理费”，因为物业所服务的公共部分收益属于全体业主所有。

　　同时，物业公司在扣除小区公共收益合理成本时，应该向小区业主公示，这些合理成本包括哪些内容，这些成本的计算是否合理？而不是物业公司自己定比例，擅自扣除。

　　律师说法：若挪用小区公共收益  将涉嫌挪用资金罪

　　如果小区物业公司或者开发商将公共收益挪作他用或者占为己有又将如何处理呢？

　　陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为：根据《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”以及《陕西省物业管理条例》第八十四条规定：“建设单位、物业服务人利用物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行经营的，应当经业主共同决定。所得收益在扣除合理成本之后，属于业主共有，单位和个人不得擅自挪用和侵占。建设单位、前期物业服务人利用共有部分、共用设施设备进行经营的收益应当主要用于补充维修资金，并按季度补充维修资金，补充比例应当高于经营收益的百分之五十。”对于小区业主的公共收益，开发商或物业公司不得挪用和侵占。

　　赵良善表示，根据《刑法》第二百七十二条规定：“公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本单位资金数额巨大的，或者数额较大不退还的，处三年以上十年以下有期徒刑。”以及最高人民法院《关于办理违反公司法受贿、侵占、挪用等刑事案件适用法律若干问题的解释》的规定，挪用本单位资金一万元至三万元以上的，为“数额较大”，如果开发商或物业公司挪用小区业主的公共收益，则涉嫌挪用资金罪，可追究其刑事责任。

　　赵良善建议，如发现开发商或物业公司挪用小区业主的公共收益的，业主可向当地住房保障和房屋管理局反映，或直接向当地警方报案，以维护其合法权益。经警方调查，开发商或物业公司涉嫌挪用资金罪的，可依法追缴，退还至小区业主公共利益账户内。

华商报记者 陈思存

编辑：方正