华商报记者8月19日晚从西安市住房保障工作领导小组办公室获悉，西安市将完善保障性租赁住房政策，出台《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》，通过盘活居民存量住房方式增加西安市保障性租赁住房房源供给，市民“以租换购”可新增一套购房资格！

房源条件和认定流程 须符合三个条件

《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》中要求，申请纳入保障性租赁住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，还须符合以下条件：（一）住房位于西安市限购区域内且已取得房屋权属证书；（二）无权属纠纷且无查封登记、限制信息；（三）具备基本入住条件。

申请人登录西安市住建局门户网站“西安市保障性租赁住房网上服务平台”（以下简称“服务平台”），阅知《西安市居民存量房用于保障性租赁住房权利义务告知书》，从“服务平台”的企业库中自主选择一家运营服务企业，填报个人房屋、家庭成员（配偶及未成年子女）信息，上传以下申请资料：1. 房屋产权人身份证件；2. 房屋权属证书；

运营服务企业负责对申请人住房情况进行实地核查，住房符合申请条件且与申请人就承租方式等事宜达成一致意见后，双方签订《保障性租赁住房运营服务协议》。运营服务企业将《保障性租赁住房运营服务协议》、申请人家庭成员资料、住房实景影像资料上传至“服务平台”。

申请人住房所在区县、开发区住建部门负责在“服务平台”对申请人和房源信息等数据进行审核。材料不全或不符合要求的，在1个工作日内，一次性告知居民及运营服务企业需要补正的材料。审核通过并进行房源公示后，“服务平台”生成《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》，区县、开发区住建部门将房屋信息推送市保障性住房管理中心（以下简称“市保障中心”），西安市保障中心负责将住房纳入保障性租赁住房房源库，并定期发布房源信息。

租赁管理和租赁方式 5年内不得上市交易

按照“稳妥实施、有序推进”的原则，先选择西安市住房租赁管理有限公司、西安君时住房租赁管理有限公司、陕西永恬居商务服务有限公司、西安市安居乐筑住房租赁有限公司作为试点运营服务企业。

同时鼓励专业化规模化住房租赁企业自愿申请参与居民存量住房用于保障性租赁住房运营管理服务，择优选取纳入保障性租赁住房运营服务企业库，并实行绩效考核和动态管理。运营服务企业负责居民存量住房用于保障性租赁住房出租运营管理，主要承担房源核查、房源带看、签约备案、日常巡查、安全隐患排查等工作。

根据运营服务企业与居民协商结果，居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务。居民也可选择将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营。

居民存量住房用于保障性租赁住房管理的，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易和不动产登记系统进行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》发布之日起计算。因法院判决、继承等情形办理不动产转移登记的，该套住房仍须作为保障性租赁住房直至5年期满。

租赁申请 租赁合同期限最长不超过5年

申请人根据“服务平台”发布的房源信息实时申请保障性租赁住房资格，保障性租赁住房资格审核按照《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》执行。同一房源有多个申请人的，运营服务企业按照审核通过时间，依次安排看房选房，直至签订租赁合同。

纳入保障性租赁住房管理后，租赁合同期限最长不超过5年。承租人因工作、生活需要，经与住房租赁合同相对方协商一致后，可提前解除租赁合同，违约方按照租赁合同约定承担违约责任。

租金按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金。居民选择将所属住房出租给运营企业并委托企业租赁运营的，应按照西安市住房租赁资金监管相关规定将租金及押金纳入资金监管账户。

收费标准 按照不高于市场租赁住房评估租金的90%执行

保障性租赁住房租金按照“租赁运营服务企业可持续、租户可负担”的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。

运营服务企业应在“服务平台”公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准，鼓励运营服务企业降低服务费标准。

资格取得 正式签订租赁合同后获得一套购房资格

居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在我市限购区域获得新增购买一套住房资格。居民家庭一次或多次，将一套或多套住房用于保障性租赁住房的，均只能获得一次性购买一套住房的资格。

居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。

房源退出   5年期满后可申请退出

纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制。纳入保障性租赁住房管理后，居民未获得新增购房资格或已取得新增购房资格但未购房的，可申请提前退出保障性租赁住房房源库，经审核后可解除上市交易限制，同时取消该政策所支持的新增购房资格。

据悉，本操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。

华商报记者 陈思存

政策解读——

“以租换购”  何时可获得新增购买1套住房资格？

昨晚，西安市住建局相关负责人就市民关心的《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》中的有关政策给予解读。

01什么样的住房可以申请纳入保障性租赁住房？

在房源条件方面，申请纳入保障性租赁住房的存量住房，必须符合安全要求，同时还须符合以下3个条件：

（一）住房位于西安市限购区域内且已取得房屋权属证书；

（二）无权属纠纷且无查封登记、限制信息；

（三）具备基本入住条件。

02  房屋权属证书上记载的产权人为多人的，如何提交保障性租赁住房入库申请？

房屋权属证书上记载的产权人为多人的，应由所有产权人共同提交保障性租赁住房入库申请。如多个产权人非同一家庭的，申请人应明确由其中一个家庭申报新增1套购房资格，并在住房提交入库申请时予以确认。

03通过什么渠道提交房源入库申请？

“西安市保障性租赁住房网上服务平台”（以下简称“服务平台”）目前正在筹建中。

自8月29日《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》实施之日起，申请房源入库可通过西安市住房和城乡建设局门户网站，点击【保租房认定申请】进行提交。

04运营服务企业有哪些？主要承担哪些工作?

目前按照“稳妥实施、有序推进”的原则，先选择西安市住房租赁管理有限公司、西安君时住房租赁管理有限公司、陕西永恬居商务服务有限公司、西安市安居乐筑住房租赁有限公司作为试点运营服务企业。

运营服务企业按照与出租人签订的《保障性租赁住房运营服务协议》负责保障性租赁住房日常运营管理，承担房源核查、房源带看、签约备案、日常巡查、隐患排查、使用监管等工作。

05 居民存量住房纳入保障性租赁住房的认定程序是什么？

居民提交住房入库申请后，由居民选择的运营服务企业进行现场核验，区县、开发区住建部门负责对申请人和房源信息等数据进行审核，经审核并公示后，服务平台生成《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房认定书》（以下简称“认定书”）。

认定书为全市统一编号，载明不动产登记证号、产权人信息、家庭成员信息等内容。自认定书发布之日起，居民住房纳入西安市保障性租赁住房管理。

06 居民存量住房纳入保障性租赁住房房源库后，房源如何展示？采取何种租赁方式

申请入库的居民存量住房应符合保障性租赁住房小户型、低租金的要求。房源入库后，通过西安市保障性租赁住房网上服务平台统一发布房源信息，其中90平方米以上的住房应按间展示房源信息并对外出租。

根据居民与运营服务企业协商结果，居民可选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务。居民也可选择将所属住房出租给运营服务企业并委托企业租赁运营。

07保障性租赁住房申请条件、审核要求及分配规则是什么？

保障性租赁住房的申请条件及审核要求按照《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》执行。

申请人根据房源信息实时申请保障性租赁住房资格，运营服务企业按照审核通过顺序，依次安排看房选房，直至签订租赁合同。

08承租人租住保障性租赁住房有哪些要求？

按照合同约定规范租住保障性租赁住房，不得在保障性租赁住房内从事违法违规活动，不得将承租的住房转租、转借、分租，合理使用住房及室内设施设备，不得有违法改建、擅自改变用途等其他违规行为，如违反相关规定将依法依规处理。

09运营服务费标准如何，何时缴交？

居民选择直接将住房出租给符合保租房申请条件的承租人，运营服务企业为居民提供第三方委托运营服务的，运营服务企业收取运营服务费。

运营服务企业应在管理服务平台公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准。例如服务费标准为合同金额的8%，如每月合同租金为1000元，则出租人每月应交运营服务费：1000×8%=80元。出租人应在完成合同登记备案后，向运营服务企业缴纳运营服务费。

10什么时候可以获得新增购买1套住房资格？

居民存量住房纳入保障性租赁住房管理取得 “认定书”并正式签订租赁合同后，居民家庭在西安市限购区域获得新增购买1套住房资格。

新增购房资格使用时，购房家庭成员信息因离异等原因导致与“认定书”中不一致的，需原家庭成员进行明确新增一套购房资格的使用，并在购房资格审查时予以确认。

11居民将名下多套住房纳入保障性租赁住房管理的，可新增购买几套住房？

居民家庭1次或多次，将1套或多套自有住房用于保障性租赁住房的，该居民家庭均只能新增购买1套住房资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。

12居民存量住房纳入保障性租赁住房房源库后，未获得新增购房资格或未使用新增的购房资格购房的，可否提前退出？

可以，居民提出申请，经住房所在地区县、开发区住建部门审核后，撤销保障性租赁住房认定书，解除交易限制。

13对纳入保障性租赁住房管理的住房如何监管？

申请纳入保障性租赁住房管理的居民，须签署《居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房承诺书》，除按法律法规履行出租人的义务外，还需履行承诺书、租赁合同约定的其他义务。

同时，通过线上管理服务平台监测和线下运营服务企业核查的方式，对日常租赁行为进行监管，发现违规行为的，依法依规进行处置。

14运营服务企业违反相关规定如何处理？

运营服务企业违反运营服务协议和合同约定，不履行约定义务的，视情节轻重，将采取联合失信惩戒、取消入库资格等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

15出租人违反相关规定如何处理？

出租人违反有关规定或合同约定，不履行约定义务，视情节轻重，将采取对出租住房和通过出租住房获得资格购买的住房进行房屋交易和不动产登记限制、纳入失信行为信用信息记录等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

16承租人违反相关规定如何处理？

承租人违反合同约定，不履行约定义务，视情节轻重，将采取取消保障性租赁住房资格、纳入失信行为信用信息记录等措施；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

华商报记者 陈思存