未签购房协议入住7年被开发商要求搬离 法院驳回诉请

　　买房7年且已入住，只交纳了部分房款，因未签订购房协议且未结清房款，被开发商诉至法院，主张返还房屋并支付占用费。房屋买卖合同是否成立？法院又如何判决？

　　2015年8月，张某向某开发商交付15万元购房首期款，开发商开具了收款收据，载明收到张某交来的某户型某房号（120平方米）部分房款。当月，开发商将房屋交付张某，张某办理了水电气卡并开始缴纳物业费。

　　此后开发商要求张某支付剩余购房款，因未签订书面购房协议，关于房屋价格双方各执一词，互不相让。开发商遂将张某诉至西安市碑林区法院，要求被告返还房屋，并支付7年来的占用费158000元。

　　开发商认为，案涉项目没有手续，很多业主起诉要求退房，经法院生效判决认定合同无效。本案双方既未签订书面协议，也未对房屋买卖达成一致意见。其与张某之间的房屋买卖合同关系没有成立，其对张某具有物权请求权中的返还原物请求权，请法院支持其诉讼请求。

　　被告张某辩称，其向开发商缴纳了部分购房款，开发商向其出具了房款收据并交付了案涉房屋，即构成对其购买房屋的承诺，双方存在事实上的房屋买卖合同关系，其占有使用房屋并非无权占有，应当驳回原告的诉讼请求。

　　近日，碑林法院经审理认为，本案争议焦点为：原告开发商要求被告张某返还房屋并支付房屋占用费是否成立。本案中，虽然张某与开发商未签订书面的房屋买卖合同，但张某就案涉房屋向开发商支付了15万元购房款，开发商向张某交付了房屋，张某实际占有使用房屋至今，故张某与开发商之间形成事实上的房屋买卖合同关系，因此张某占有案涉房屋并非没有合法依据。法院最终驳回原告的诉讼请求。宣判后，开发商提起上诉，二审维持原判。

　　办案法官提醒，商品房销售过程中，基于多方面的原因，开发商在出售楼盘时可能会出现未与买受人签订《商品房买卖合同》的情况，本案纠纷即因双方未签订书面协议而起。如今房价高昂，大多数人买房都要面临一定的经济压力，在此建议，买房时一定要签订规范的《商品房买卖合同》，注意数字条款，尤其是房屋面积、价格、位置及违约责任等；另外，要注意合同中不要出现空白条款。希望购房者在签订购房协议时能注意到常见风险，避免纠纷与损失。

　　那么，这种纠纷应该如何解决呢？北京德恒（西咸新区）律师事务所合伙人李耀华律师说，根据《民法典》规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。购房人和开发商虽未签订书面协议，但如有口头约定或形成事实上的房屋买卖关系，仍然可以主张自己的权益。如开发商有证据证明双方口头约定或事实购房关系的合同价款，或其他间接证据证明当时的购房款，可以向购房人主张支付剩余购房款；购房人也可依据双方的口头约定或事实购房关系，要求开发商履行办理房屋产权证等义务。

　　李耀华说，开发商作为房屋销售方，在销售房屋时未按照《城市房地产管理法》等法律规定签订书面购房协议，加大了购房人的交易风险，有一定过错，建议双方进一步协商，补充签订书面协议，以明确权利义务。

　　>>相关法条

　　《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

　　第四百六十九条：【合同订立形式】当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

　　书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

　　以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。 华商报记者 宁军

编辑：张佳萌