住房和城乡建设部、市场监管总局日前联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就经纪服务收费过高、明码标价和操纵经纪服务收费等问题提出10项具体要求。
近日，华商报记者走访西安市多家中介，发现贝壳旗下中介在市场占比最大、服务收费3个点，最低可谈至2.5个点；其他平台中介标价与贝壳相同，但可对半砍价；个人中介收费最低，平均收费1个点。
对此情况，西安市房产交易中心称，需由西安市住建局给予回复。西安市住建局则表示，省上政策还未出台，不方便回复。
>>背景
两部门发布《意见》降低中介收费引热评
住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》）中提到，经纪人员提供服务时应公示从业信息；代办理贷款等额外服务应明码标价并独立提供，不得混合标价和捆绑收费；要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。
《意见》一经发布，便得到了广大网友的点赞和评论。有网友说：“这真是个好消息啊，房产中介行业真的需要好好规范一下，给刚需和年轻人减轻压力。”“这将改变目前中介的盈利模式，让他们从走量的方式来盈利……中介公司只有一条路，拥抱群众快速成单。”
评论中，也不乏一些吐槽自己购房经历的，有江苏网友表示：“太离谱，之前想要换房子，看到中介费惊呆了。要出3%，被迫打消了买房的念头。”网友“钓鱼奶爸”：买了套400平方米左右的房子，中介费给了7万，我大半年工资啊，肉疼。
>>市场
贝壳旗下中介费用统一为3个点
非贝壳品牌中介费用不等
5月9日、10日，华商报记者对西安市主城区部分二手房中介走访发现，链家、德佑、百年行、中环地产、21世纪不动产这5个连锁中介在市场的占比最高，几乎每个新楼盘附近都会出现3家以上店面。
记者注意到，这些店虽然品牌各不相同，但均在店内挂有“贝壳找房”的Logo，并且店内规模和装饰风格相差无几，各店墙上均挂有一块《西安市房屋中介收费公示牌》的告示，里面明确标明“买卖业务居间服务费”为房屋成交价×3%，由买卖双方自行协商承担。据各中介经理介绍，告示的内容和名称都是由贝壳制定的，他们也受贝壳的统一管理。
“贝壳不是一个品牌或者中介，它是一个平台，我们加盟进贝壳后，可以任意在它的旗下选择中介品牌进行挂牌，交易完成后给平台和品牌进行分点，正是因为要分利益，所以我们只能按照平台要求的3个点来收取中介费。”德佑一经理介绍，目前西安市内贝壳旗下的中介已占据了超半数市场，“你就在这一片随便走，能看到的大多中介都是贝壳的。”他说。
随后记者在西安市内找到了几家规模中等的“非贝壳”中介，其店面的装修风格与贝壳旗下的品牌确实不同，而店内的公示牌上“中介服务费”也明确标明为房屋成交价的3%。对此顺邦地产、诺家地产的中介经理称，“目前西安市场就是这样，而且我们是58同城和安居客下的连锁品牌，也得给平台和品牌进行分点。”
在抖音上搜索“西安中介”，还可看到0.99个点、0.88个点的中介，致电询问后对方称，“现在贝壳占市场份额太大了，他们收3个点，其中一大半都是进了平台的口袋，那些中介经理实际拿到手的也就1个点左右，所以我们收1个点左右才是真正的市场价。”该人士介绍，目前西安市内有资质的正规中介大致分为三种，一种是贝壳旗下的中介，占比最大、收费最贵；一种是非贝壳旗下的中介，中介费用标3个点，实际收费2个点左右；一种是他们这种在抖音上宣传的，成本较低，收费为1个点左右，“凭良心说，我们收低于1个点其实也是能赚到钱的，况且贝壳现在占比太大了，我们只有打价格战才能抢点饭吃。”他说。
各中介售后不一
中介费最低可谈至1.3个点
对于以上连锁品牌店，记者先后以买、卖房者的身份前往多个店面咨询中介收费，起初店员都称中介费为3个点，并且需要买家一方承担，“现在市场就是这样，只有买家承担中介费卖家才愿意卖，如果要卖家承担，那卖家就会涨房价。”随后记者称价格太高了，对方均表示“中介费可以谈”。
贝壳旗下所有连锁品牌平均可将中介费谈至2.85个点，“对于普通购房者，2.85个点是极限了，不然平台不给我们出合同。”链家地产一经理说，“如果购买房的总价超过400万，那中介费可降至2.5个点。”
记者表示中介费还是太贵了，而且只有400万上下两个档，那上千万的房产怎么办？《意见》中明确指出房价更贵，中介费的比率不应该更少吗？该经理表示，《意见》目前还没落地，而且他们必须得跟着贝壳制定的价位走，如果随意改价交易便无法进行，“因为房产具有唯一性，所以卖家无论在贝壳旗下的哪家品牌进行登记，贝壳平台都会进行记录，然后对所有加盟店共享信息，卖价和售价都是透明的，所以我们无法随意改价。”
对于高价位，该经理表示，“贝壳确实贵一些，但是这些钱买的是售后和安心。”她说，贝壳占比大带来的优势是拥有更多房源，而且价格透明，不会存在中介赚差价，其次贝壳要求对售出的房产进行售后，“我们链家的合同就有44页，贝壳其他旗下的中介也有30多页，其中明确表明了房屋的10大项售后，举例来说，如果您房子购买后发现是凶宅或查封房，那么贝壳可以全款赔付，这是那些收费低的中介所不具备的。”
在非贝壳的连锁中介中，顺邦地产可谈至2个点，诺家地产可谈至2.1个点；非连锁中介，中介费可谈至1.3个点到2个点间不等。房屋售后保障方面，连锁品牌与贝壳类似；非连锁中介少量有售后服务。
>>中介
贝壳找房全国客服：
目前未接到任何关于调整中介费率的通知
美居地产也为贝壳旗下的品牌，其房产经纪人在交谈中说，贝壳平台确实规范了市场，并且提高了中介的服务质量，但是也以一己之力抬高了中介收费，“就像您说的，我们实际到手也就1个点左右，剩下的全交给平台和品牌了。”
她说，自己2015年就从事了中介行业，加入贝壳是无奈之举，“2015年的时候西安中介费平均为1.5个点，但是确实良莠不齐，2017年9月贝壳的前身链家进入西安后，从外地带来了不少买家，他们给卖家出高价，我们渐渐就没了房源。”她说，自那时起，他们无奈加入了贝壳，此后慢慢地贝壳指定的3个点中介费，也就成了行业标准。
5月9日上午10时许，记者致电贝壳找房官方电话，询问中介费的相关问题。中午12时许，贝壳官方一工作人员告诉记者，他们已看到了《意见》，但是目前还没接到有关降中介费的通知，“我们的价格都是公示的，客户可以自行选择，至于是否能降价，上层还没有给出指示。”他说。
6月29日上午11时许，贝壳找房全国客服表示，目前仍未接到任何关于调整中介费率的通知，“我们所有的服务费用都是公开透明的，并且各个城市的服务费率都不一样，用户可在贝壳找房App上的房源内查看当地具体费率。”贝壳找房App内显示，美居地产、房东来、星光优家、链家、中环地产、如尊、德佑、优铭家、创和、21世纪不动产、百年行、馨慧不动产、住商不动产共13家品牌的收费公示牌均统一标价，中介费用也未调整。
>>机构
西安市住建局
西安市房产交易中心均称不好回复
6月29日，记者先后致电西安市住建局和西安市房产交易中心，反映关于西安市买卖房屋中介费“分三类”，且大部分收费偏高的相关事宜。住建局工作人员表示，此事由房地产市场管理处负责，但记者多次致电均无人接听，对此情况，该工作人员称，“市场管理处太忙了，可以问问市房产交易管理中心。”
西安市房产交易管理中心党政办公室一工作人员称，“《建议》出台后，房地产经纪机构管理科就已经着手跟陕西省住建厅对接，并和贝壳平台沟通了此事。具体情况需向科室咨询。”记者致电后，房地产经纪机构管理科又称，未接到党政办公室的采访通知。记者再次致电党政办公室，对方称需领导审批，但领导不在。6月29日下午5时许，西安市房产交易管理中心党政办公室回复称，因为此事涉及政策制定的相关事宜，所以还需由西安市住建局房地产市场管理处进行回复，“市局是政策的制定方，我们只是执行者，因此不方便回复。”
6月30日下午4时许，记者来到西安市住房和城乡建设局，办公室一工作人员表示，“中介的事跟我们房地产市场管理处没关系，市房产交易管理中心就设有中介科，应由他们给予回复。”随后记者告知近日采访情况后，对方又称，“对于中介费的管控，省上政策未出台，我们作为市级层面不好回复。”
>>专家
降低购房成本
恢复市场主体信心是关键
西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗表示，西安均价3个点的买房中介费用太高，“目前国家收取的房屋契税才1.5个点。”
杨东朗指出，在当前恢复交易、促进经济的背景下，尽可能降低购房成本显得尤为重要。“降低中介费用不仅可以为市场主体提供更加优惠的条件，也有助于提高市场信心和活力。只有当大家对房产市场前景充满信心，才能够积极投入到相关领域中来，为整个社会创造更加繁荣和稳定的发展环境。” 华商报记者 王煜鑫
>>数据
25城二手房中介费率为2.2%
近7成费用由买家承担
6月2日，易居研究院发布数据，统计显示，全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相比3%的参考价，相当于打了7折的水平。从实际的反馈情况看，这和二季度二手房交易行情偏弱、中介机构竞争压力增大等因素有关。
具体城市方面，成都、西安和北京的中介费略高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。而石家庄、东莞和太原的中介费相对低，分别为1.5%、1.8%和1.9%。总体上看，城市规模大、二手房市场活跃的城市，其中介费要相对高。而城市规模小、二手房市场偏弱、购买力相对偏弱的城市，其中介费相对较低。
在中介费“谁来承担”的类型占比方面，主要包括三类：买家全部承担（21%）、买家承担大头（50%）、买卖双方均摊（29%）。从中介费买卖双方的负担比例来看，有67%的费用是由购房者承担的，剩下的33%是由房东承担的。换句话说，购房者承担了近7成中介费，其压力更大，且有损公平。另外本部分的分析并没有包括一些隐性的转嫁费用。 据新京报
>>方向
福州房产经纪新举措成“一日游”
中介费双方共担仍是大势所趋
6月2日凌晨，福州市房地产中介行业协会发文致歉，撤销了5月30日发布的关于调整二手房交易佣金标准的指导意见。于是，被称为“打响中介费下调第一枪”的福州新举措成了“一日游”。
5月30日，福州市房地产中介行业协会出台了一份行业指导意见，调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金。同时，合理下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%。
二手房中介费过高的现象一直饱受诟病。5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求合理确定经纪服务收费。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
因此，福州30日发布的文件引发了广泛关注。分析人士认为该文件意义重大，称之为“打响了中介费下调第一枪”，后续可能会带动更多城市跟进效仿。
令人意外的是，6月2日零点，福州市房地产中介行业协会微信公众号再次发文，称“因对住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策精神把握不准、领会不透，悖离上级精神，给房产经纪行业造成较大负面影响”，宣布撤销30日发布的关于调整二手房产交易佣金标准的指导意见。
福州二手房中介费新举措虽然成了“一日游”，但其中介费由“买方承担”到“双方均摊”的引导方向，确实有着市场供求关系新变化作为支撑。
过去，我国房地产市场有过“房子不愁卖”的时候。万人摇号、日光盘、买房先交“茶水费”……都体现出那些年买房人的急切和卖房人的主导地位。
“因为房地产市场经历了高速发展时期，衍生了买家单独支付佣金的收取模式。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱称。
而近两年，随着房地产市场步入调整期，买卖双方的地位和话语权，正在悄然转换。
当前二手房市场呈现出房源挂牌量增加、成交量减少的现象。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月10个重点城市二手住宅挂牌量为213.37万套，环比上涨3.62%；二手住宅成交73187套，环比下降13.83%。
“当前房屋挂牌量较高，市场逐步进入买方市场，中介费双边支付也是适宜之举。”王小嫱表示，从国际经验来看，中介费多由业主支付，如美国、英国、西班牙、俄罗斯等为卖家支付，德国、意大利、日本等为买家与卖家共同承担。“中介费的双边支付是大势所趋。”她表示。 据中国网财经
编辑：唐港
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