4家全款买的房早被开发商抵押 法院要拍卖 怎么办?

全款购买的房子，都住了3年，突然银行的人来了，说这房子早已抵押给他们，要被法院强制拍卖。30岁的王女士和3户邻居陷入震惊与恐惧之中，他们希望能早日讨回公道。

购房：

为孩子进城读书辛苦攒钱县城买房

30岁的王女士是宜川农民，2017年为了孩子在宜川县城上学方便，购买了宜川县丹凤苑小区的房子。她打听得知，这个小区的房屋属于宜川县丹州镇南关村民的安置房，土地性质属于集体土地，价格相对便宜。

2017年10月16日，王女士跟开发商刘某签了购房协议，以11万元购买丹凤苑小区一套顶楼单元房，面积106.7平方米。刘某在购房协议上注明办理房产证的费用由乙方(王女士)承担。王女士当日支付给刘某房款4万元，剩余的7万于2017年11月16日支付给刘某。

签完购房协议，王女士从开发商刘某处拿到房屋钥匙。之后，王女士花了9万元装修了房子，2018年3月入住。

吃惊：

早在购房前房子已被抵押给银行

2021年3月14日，邮政储蓄银行宜川县支行的工作人员来到王女士的住处称，他们是来看抵押物的。并称刘某于2016年在银行办理了抵押贷款，抵押房屋分别是丹凤苑小区的4套房子，贷款总额100万元，现逾期3个月。4套被抵押的房子中，就包括王女士家的房子。

此消息让王女士非常震惊，根本不知道是什么情况。随后她根据邮政储蓄银行工作人员所说的房号，联系了其他几户业主到邮政储蓄银行查询，发现自己的房子真的被抵押了。

和王女士的遭遇类似，靠打工为生的王某群2017年也在丹凤苑小区购买了顶楼一个房子。当时他专门了解到本小区房屋属于南街三组的安置房，属于集体土地。开发商刘某同样告诉王某群，小区暂时不能办理房屋产权登记证书，后期可以办理，但是费用由业主承担。2017年2月22日，王某群和开发商刘某签订了购房协议，以14万元购买了面积106.7平方米的单元房。

随后王某群花费近10万元装修房子，当年10月份入住。

另外两户业主张某、范某文也是延安农民，购房经历和王女士类似，如今也遭遇了房屋被开发商售前抵押的境况。

银行：

刘某贷款百万

还有60多万没还

业主王某群告诉华商报大风新闻记者，得知房子被抵押后，四名购房者立即联系开发商刘某，他承认自己确实在售房前办理了房产证并在银行办理了抵押贷款，承诺会尽快想办法还清银行贷款，让他们安心居住。

2022年6月13日，邮政储蓄银行的工作人员再次登门，告知他们刘某已经逾期400多天，银行准备起诉，申请执行抵押物。次日，4名购房者联系到刘某，一起去了邮政储蓄银行。银行称，只要刘某能还款，让业主能安心居住就行。

购房者介绍，2022年11月2日，他们在门口看到了“宜川县人民法院公告”：责令刘某于张贴公告十五日之内腾迁登记在其名下的四套房屋。业主张某称，这四套房子，实际购买人是他们，根本不是刘某。

今年6月12日，邮政储蓄银行宜川县支行工作人员告诉记者，刘某于2016年在银行办理了抵押贷款，抵押房屋是丹凤苑小区四套房子，当时贷款总额100万元，前期他正常还款30多万，现在还有60多万元逾期未还。刘某无法还钱，银行按法律程序处置抵押物品。他们也是事后才知道，刘某将四套房产出售给购房者。

无奈：

4名购房者两次提起异议均被驳回

在得知房屋被抵押的真相后，4名购房者到当地公安局刑侦、经侦以及司法局求助，被告知不构成刑事案件。之后，4名业主分别向宜川县人民法院提起执行异议。2022年12月，“执行异议”请求被驳回。法院裁定：案房屋在异议人购买之前已办理房屋产权证书并登记在被执行人刘某名下，并于2016年办理了抵押贷款。

无奈之中，4名购房者又提起第三方异议，提到一切权利离不开生存，原告的权益应为生存权，而抵押权属于物权，所以生存权应当优于抵押权，原告的生存权应受到保护。今年5月，法院判决书驳回了4名业主的诉讼请求。宜川县人民法院认为抵押权设立在前，他们取得物权期待权在后，而抵押权又为优先权，故无权要求排除强制执行。

质疑：

小区没有土地证

房产证是怎样办下来的

业主王某群称，他们4名业主均已支付全款，于2018年前后实际居住该房屋至今。当时开发商刘某明确告诉他们购买的房屋系南关三组安置房，不能办理房屋产权登记证书，丹凤苑小区开发的房屋都没有房产证，为何唯独他们4户购买的房屋办理了房产证?这令他们难以理解。

随后，业主来到宜川县不动产登记中心咨询，工作人员查到这几套房屋确实有证，但不是他们人员办理的，他们机构成立于2016年8月份，证书登记办理的时间是2016年6月，是以前房管所办理的。

业主又来到宜川县房管所，工作人员说办理的人员已经调到不动产登记中心工作，应该去不动产登记中心咨询。

4名购房者向华商报大风新闻记者提供了在县不动产登记中心查到的一份县国土局给住建局手写的证明：兹证明丹州镇南街行政村第三村民小组在南关市场南侧(丹凤苑小区)修建村民住宅，总占地面积12642平方米，经我局审查同意准予用地，待基建完工后再核发土地使用证书，请你局给予办理相关手续。特此证明。证明的落款时间是2016年5月。

购房者质疑，刘某办理房产证时并没有土地使用证书，至今也没有。那么没有土地使用证书的情况下，是如何办理房屋产权登记证书的?又是怎么抵押的?开发商刘某是否构成欺诈?

调查：

业主实名举报

当地纪委介入

今年2月份，4名购房者向宜川县纪委检委反映了该情况。纪委办案人员告知他们，他们也查到了一些问题，当时办证的有些人员已经退休，他们要逐个进行谈话调查，需要一个过程。

购房者告诉记者，法院将于6月30日拍卖他们居住的房屋。但问题是，违规办理的房产证是不是应当撤销?如果这些问题都得到澄清，是不是他们的房子就不能被拍卖了?就4名购房者反映的问题，6月12日至13日，华商报大风新闻记者多次联系开发商刘某求证，电话无人接听。

6月13日，华商报大风新闻记者联系了宜川县纪委信访室，工作人员称，4名购房者的确进行了实名举报，纪委已介入调查。该工作人员称，因为案件由具体科室办理，作为信访部门不知道进展。

当天，一名购房者致电县纪委后，工作人员回复，涉案公安部门的线索已转交，当时办理证件存在问题，已建议撤销当时办的证件，同时，对于当时涉案的人员还在调查。

说法：

如违纪

办证机关应承担连带责任

康达(西安)律师事务所律师张海兴表示，4名购房人的遭遇令人同情，但就购房人提出的执行异议而言，其本身确实无法对抗抵押权人邮政储蓄银行的强制执行申请，也就是说，人民法院对执行异议的驳回，其法律依据是成立的。

纵观购房人的遭遇，开发商刘某的过错是最为根本的原因，刘某在房管局为本不可以办理登记的房产办理了权利登记，并向4名购房人隐瞒了所涉房产被设定抵押权的事实，这一系列操作成为购房人蒙受损失的重要原因。

张海兴指出，《不动产登记暂行条例》第二十九条和第三十条，规定了不动产登记机构登记错误给他人造成损害的，应当依法承担赔偿责任，同时也明确了不动产登记机构工作人员虚假登记或滥用职权玩忽职守的，依法给予处分，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任。据此，面对4名购房人的遭遇，相关政府职能部门应该主动回头看，核查开发商刘某当初违规办理房产权利登记的相关材料和申请程序，如果不动产登记机构存在违法违纪的问题，就应该承担相应的责任。4名购房人也可以就不动产登记机构的错误给自己造成的财产损失，提起民事赔偿之诉。 

 华商报大风新闻记者 魏光敬

编辑：王莉文